无忧论坛

标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒 [打印本页]
作者: xiaofeiyu    时间: 2011-7-26 08:00
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
经验之谈，肯定能给找房子的人有帮助，看房一定得全方位。
作者: DDW    时间: 2011-7-26 08:25
去DT买house？！没搞错吧？
作者: eastking    时间: 2011-7-26 08:27
这都是应该的吧，服务吗
作者: andesen    时间: 2011-7-26 08:27
告诉你一个更惊人的经验，加拿大的房子都存在问题，过于挑剔，只好回国了。
作者: 显示名称    时间: 2011-7-26 08:38
告诉你一个更惊人的经验，加拿大的房子都存在问题，过于挑剔，只好回国了。
andesen 发表于 2011-7-26 09:27 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

赞同。
而且怀疑楼主故事的真实性。
作者: 法官    时间: 2011-7-26 08:40
去DT买house？！没搞错吧？
Stradic 发表于 2011-7-26 09:25 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


downtown不光是house不能买, 就是被吹很时髦的糠抖也不能买, 环境太差了. 想找到第三世界国家的感觉, 就住downtown!
作者: 无忌哥哥    时间: 2011-7-26 09:07
楼主给出的几个房子都是明显比周围房价便宜不少的，自然有问题，一点也不奇怪。在加拿大最好别有贪便宜的心态，下回看房建议还是看些开价正常的，当然不是房子一定没问题，反正别想占便宜就行了。
作者: 水箱    时间: 2011-7-26 09:09
downtown不光是house不能买, 就是被吹很时髦的糠抖也不能买, 环境太差了. 想找到第三世界国家的感觉, 就住downtown!
法官 发表于 2011-7-26 09:40 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



伦敦绝大部分地方都和多伦多dt一样，只不过还没有多伦多dt高楼大厦多，全是低矮的小公寓（可不是多伦多新盖的condo那种啊）和townhouse，半独立就是比较大的了，比多伦多房龄更老。这也是“第三世界国家的感觉“么？
作者: 鹿角湖渡假村    时间: 2011-7-26 09:15
如果在这样的房子里生活我们恐怕连一天都过不下去:eyebrows:
作者: bqm    时间: 2011-7-26 09:17
地下室渗水问题说的不太清楚，那个位置的水是空调里流出来的?还是从墙缝里渗进来的?还是地面反上来的？很多地下室都渗一点水，就是新房也一样，这是地下室的先天问题。

房子靠地铁，看地图就应该知道，还需要到房子里听声音?
作者: 健康有机食品    时间: 2011-7-26 09:20
恩，同意

地下室渗水问题说的不太清楚，那个位置的水是空调里流出来的?还是从墙缝里渗进来的?还是地面反上来的？很多地下室都渗一点水，就是新房也一样，这是地下室的先天问题。

房子靠地铁，看地图就应该知道，还需要到房子里听声音?
bqm 发表于 2011-7-26 10:17 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif
作者: pjwyx    时间: 2011-7-26 09:33
回复5#帖：
我想应该是真实的，只是作者-------买家，挑选的不是要求好地点，而是只片面地要想买价钱便宜的房子，所以还想同时要求各个方面都好，这就难了！我的一个上海朋友买了8年房子，至今还没有买成，因为她8年前看的一个2，800Sqft的独立房子378，000$,她很满意，只是下Offer345，000$,而且多1$也不加价，卖家不卖，没有买成，至今她仍然坚持认为一定能够遇到当年同样价格的房子，她认为物价上涨就是泡沫，真实地价格就应该这样.........!最近她想买保险，打了76个电话，还没有买成呢！---------这样的人确实是有的。
作者: pjwyx    时间: 2011-7-26 09:34
回复5#帖：
我想应该是真实的，只是作者-------买家，挑选的不是要求好地点，而是只片面地要想买价钱便宜的房子，所以还想同时要求各个方面都好，这就难了！我的一个上海朋友买了8年房子，至今还没有买成，因为她8年前看的一个2，800Sqft的独立房子378，000$,她很满意，只是下Offer345，000$,而且多1$也不加价，卖家不卖，没有买成，至今她仍然坚持认为一定能够遇到当年同样价格的房子，她认为物价上涨就是泡沫，真实地价格就应该这样.........!最近她想买保险，打了76个电话，还没有买成呢！---------这样的人确实是有的。
作者: bqm    时间: 2011-7-26 09:47
同意14#。人不能过于算计，一辈子就这么长时间，有多少年容你这样等下去。还有那么多事需要做，任何事都花这么多精力岂不会耽误了大事？ 好机会都溜走了，自己不后悔吗？

不过，同意楼主这一点：不能买铁路、地铁边上的房子。
作者: 法官    时间: 2011-7-26 09:57
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 法官 于 2011-7-26 11:02 编辑
同意14#。人不能过于算计，一辈子就这么长时间，有多少年容你这样等下去。还有那么多事需要做，任何事都花这么多精力岂不会耽误了大事？ 好机会都溜走了，自己不后悔吗？

不过，同意楼主这一点：不能买铁路、地铁边上的房子。
bqm 发表于 2011-7-26 10:47 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


以下房子噪音大或尘土大或对健康/心理不好, 不建议买, 不是钱不钱的问题:
1. 铁路、地铁附近300米内的房子.
2. 高速公路附近500米内的房子.
3. 主要大街100米内的房子.
4. 墓地, 殡仪馆, 善终中心附近300米内的房子.
5. 大Mall 附近200米内的房子.
6. 高压线附近200米内的房子.
7. 大麻屋.
8. 发生过恶性案件的凶宅.
9. 房屋结构有严重裂纹的房子, 特别是在地下室的.
10. 以前长期高密度分租的房子, 房子会老化的很快, 即使重新粉刷也不解决问题.

请大家修改和补充哈.
作者: 淘声依旧    时间: 2011-7-26 10:11
以下房子噪音大或尘土大或对健康/心理不好, 不建议买, 不是钱不钱的问题:
1. 铁路、地铁附近300米内的房子.
2. 高速公路附近500米内的房子.
3. 主要大街100米内的房子.
4. 墓地, 殡仪馆, 善终中心附近300米内的房子.
5. 大Mall 附近200米内的房子.
6. 高压线附近200米内的房子.
7. 大麻屋.
8. 发生过恶性案件的凶宅.
9. 房屋结构有严重裂纹的房子, 特别是在地下室的.
10. 以前长期高密度分租的房子, 房子会老化的很快, 即使重新粉刷也不解决问题.

请大家修改和补充哈.
法官 发表于 2011-7-26 10:57 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


20年以上的旧糠抖, 逐渐进入要花钱的大修期, 管理费随时可能大涨. 算不算不该买的?
作者: 无忌哥哥    时间: 2011-7-26 10:17
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
回复 6# 法官

第三世界？俺知道好多本地年轻人单身贵族喜欢urban的生活方式愿意住Downdown，反倒是俺们第三世界来的人们喜欢suburban的生活。哈哈
作者: 无忌哥哥    时间: 2011-7-26 10:26
同意13、14楼，人不能过于算计。8年前378K的房子现在已经700K左右了吧，345k的offer是低了，91%要价成交不是没有但比较少，卖家房子listing如果不是漫天要价或者房子有毛病凭什么便宜卖给你呢？
作者: *火眼金睛*    时间: 2011-7-26 10:35
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
伦敦绝大部分地方都和多伦多dt一样，只不过还没有多伦多dt高楼大厦多，全是低矮的小公寓（可不是多伦多新盖的condo那种啊）和townhouse，半独立就是比较大的了，比多伦多房龄更老。这也是“第三世界国家的感觉“么？
controller 发表于 2011-7-26 10:09 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


伦敦比第三世界还不如！
不知你去过伦敦没有，我去过多次。有空可以登一些照片！
作者: 法官    时间: 2011-7-26 10:37
伦敦比第三世界还不如！
不知你去过伦敦没有，我去过多次。有空可以登一些照片！
*火眼金睛* 发表于 2011-7-26 11:35 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


估计你说的是加拿大的伦敦市. 能给点照片让大家看看吗? 据说那里的房子比多伦多便宜多了, 负担轻好哇.
作者: *火眼金睛*    时间: 2011-7-26 10:52
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 *火眼金睛* 于 2011-7-26 11:53 编辑
估计你说的是加拿大的伦敦市. 能给点照片让大家看看吗? 据说那里的房子比多伦多便宜多了, 负担轻好哇.
法官 发表于 2011-7-26 11:37 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



    别逗了！
我真还没有去过（可能路过）安省的伦敦！
加拿大宗主国的伦敦到去过多次！
作者: 法官    时间: 2011-7-26 10:54
别逗了！
我真还没有去过（可能路过）安省的伦敦！
加拿大宗主国的伦敦到去过多次！
*火眼金睛* 发表于 2011-7-26 11:52 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


去西天取经不过安省的伦敦吗?:laugh:
作者: lek0    时间: 2011-7-26 10:55
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 lek0 于 2011-7-26 13:13 编辑
以下房子噪音大或尘土大或对健康/心理不好, 不建议买, 不是钱不钱的问题:
1. 铁路、地铁附近300米内的房子.
2. 高速公路附近500米内的房子.
3. 主要大街100米内的房子.
4. 墓地, 殡仪馆, 善终中心附近300米内的房子.
5. 大Mall 附近200米内的房子.
6. 高压线附近200米内的房子.
7. 大麻屋.
8. 发生过恶性案件的凶宅.
9. 房屋结构有严重裂纹的房子, 特别是在地下室的.
10. 以前长期高密度分租的房子, 房子会老化的很快, 即使重新粉刷也不解决问题.

请大家修改和补充哈.
法官 发表于 2011-7-26 10:57 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


赞同！请有经验的验房师一起看房省时间，看问题准确。有些东西可以小修知道大概成本，看升值潜力，价格合适值得买能小修的也无所谓。有些固有不能改变的就别勉强。
作者: 鹿角湖渡假村    时间: 2011-7-26 11:25
回复5#帖：
我想应该是真实的，只是作者-------买家，挑选的不是要求好地点，而是只片面地要想买价钱便宜的房子，所以还想同时要求各个方面都好，这就难了！我的一个上海朋友买了8年房子，至今还没有买成，因为她8年前看的一个2，800Sqft的独立房子378，000$,她很满意，只是下Offer345，000$,而且多1$也不加价，卖家不卖，没有买成，至今她仍然坚持认为一定能够遇到当年同样价格的房子，她认为物价上涨就是泡沫，真实地价格就应该这样.........!最近她想买保险，打了76个电话，还没有买成呢！---------这样的人确实是有的。
pjwyx 发表于 2011-7-26 10:33 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif




精明过头了


:thumbd:
作者: *火眼金睛*    时间: 2011-7-26 11:27
多伦多没有问题房子可能不存在！
关键是如何平衡这些问题和现实！
作者: 法官    时间: 2011-7-26 11:57
回复5#帖：
我想应该是真实的，只是作者-------买家，挑选的不是要求好地点，而是只片面地要想买价钱便宜的房子，所以还想同时要求各个方面都好，这就难了！我的一个上海朋友买了8年房子，至今还没有买成，因为她8年前看的一个2，800Sqft的独立房子378，000$,她很满意，只是下Offer345，000$,而且多1$也不加价，卖家不卖，没有买成，至今她仍然坚持认为一定能够遇到当年同样价格的房子，她认为物价上涨就是泡沫，真实地价格就应该这样.........!最近她想买保险，打了76个电话，还没有买成呢！---------这样的人确实是有的。
pjwyx 发表于 2011-7-26 10:33 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

   
精明过头了
高迅电子 发表于 2011-7-26 12:25 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


不是有句话吗, 说: 上海人精明不聪明.
作者: wang620101    时间: 2011-7-26 12:00
回复 12# 儿童艺术教育


    完全赞同饶过经纪自己买,只是要从开始就饶过,不要让经纪陪你看了无数次房子再饶开,那是无耻得小人.
作者: 老内蒙    时间: 2011-7-26 13:33
听口气好像是说，买了房一会请老周喝酒；没买成请老周喝酒是额外酬劳？
    其实老周帮你看的，除了阁下您，大多数人都懂。技术上的问题，还是请专业人员好。而且他们看走眼了造成你的损失还有保险。
    不知你们是在什么季节看得房。如果是在夏季，地下室的水泥地面有水，很可能是冷凝水。这和下雨天水缸或冷水管外壁结露是一个道理，属正常现象。开空调或用抽湿机就可解决。若如此，老周让你丢了一个Good Deal。如果真是地下渗水，不是地毯可以掩饰的。
    如果真的存在这个老周，本人不揣冒昧劝一句：帮人前先把醋瓶装满，热心的半瓶醋往往坏事。
作者: 公司税    时间: 2011-7-26 13:53
以下房子噪音大或尘土大或对健康/心理不好, 不建议买, 不是钱不钱的问题:
1. 铁路、地铁附近300米内的房子.
2. 高速公路附近500米内的房子.
3. 主要大街100米内的房子.
4. 墓地, 殡仪馆, 善终中心附近300米内的房子.
5. 大Mall 附近200米内的房子.
6. 高压线附近200米内的房子.
7. 大麻屋.
8. 发生过恶性案件的凶宅.
9. 房屋结构有严重裂纹的房子, 特别是在地下室的.
10. 以前长期高密度分租的房子, 房子会老化的很快, 即使重新粉刷也不解决问题.

请大家修改和补充哈.
法官 发表于 2011-7-26 10:57 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


站着说话不腰痛哦！

请你先买张多伦多和周边地区的地图，然后打开放在桌面上，再用根尺子和铅笔，按照你列举的1，2，3和6项要求先划直线和斜线，再根据4和5项要求划圈，看看还有多少剩余的地方？

在剩余的地方再把符合7，8和9项要求的房子除掉，还剩几家房子？多伦多几百万人都是傻子？

买房子，越完美越好，这本身就是一个错误思维。买房子是用来住的，方便舒适就行。

在DT上班的人，非得要在NEWMARKET买个宽敞的房子，每天在路上堵两个小时，值得吗？
作者: 法官    时间: 2011-7-26 14:11
以下房子噪音大或尘土大或对健康/心理不好, 不建议买, 不是钱不钱的问题: (V2.0版)
1. 铁路、地铁附近300米内的房子.
2. 高速公路附近500米内的房子.
3. 主要大街100米内的房子.
4. 墓地, 殡仪馆, 善终中心附近300米内的房子.
5. 大Mall 附近200米内的房子.
6. 高压线附近200米内的房子.
7. 大麻屋.
8. 发生过恶性案件的凶宅.
9. 房屋结构有严重裂纹的房子, 特别是在地下室的.
10. 以前长期高密度分租的房子, 房子会老化的很快, 即使重新粉刷也不解决问题.
11. 20年以上的旧糠抖.
12. 政府廉租房附近200米内的房子.

请大家修改和补充哈.
作者: 法官    时间: 2011-7-26 14:13
站着说话不腰痛哦！

请你先买张多伦多和周边地区的地图，然后打开放在桌面上，再用根尺子和铅笔，按照你列举的1，2，3和6项要求先划直线和斜线，再根据4和5项要求划圈，看看还有多少剩余的地方？

在剩余的地方再把符合7，8和9项要求的房子除掉，还剩几家房子？多伦多几百万人都是傻子？

买房子，越完美越好，这本身就是一个错误思维。买房子是用来住的，方便舒适就行。

在DT上班的人，非得要在NEWMARKET买个宽敞的房子，每天在路上堵两个小时，值得吗？
h990515 发表于 2011-7-26 14:53 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


所以要买个说的过去的房子挺难的, 多伦多一半以上的房子都不能买.
作者: Adam Zhao    时间: 2011-7-26 14:45
用上海话说就是要“大劲拱”才能修好


是‘大进贡’。
作者: 鹿角湖渡假村    时间: 2011-7-26 15:05
站着说话不腰痛哦！

请你先买张多伦多和周边地区的地图，然后打开放在桌面上，再用根尺子和铅笔，按照你列举的1，2，3和6项要求先划直线和斜线，再根据4和5项要求划圈，看看还有多少剩余的地方？

在剩余的地方再把符合7，8和9项要求的房子除掉，还剩几家房子？多伦多几百万人都是傻子？

买房子，越完美越好，这本身就是一个错误思维。买房子是用来住的，方便舒适就行。

在DT上班的人，非得要在NEWMARKET买个宽敞的房子，每天在路上堵两个小时，值得吗？
h990515 发表于 2011-7-26 14:53 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif




看来只能搬到郊外去住了

:laugh:
作者: 浪子無心十里春    时间: 2011-7-26 15:19
赞同。
而且怀疑楼主故事的真实性。
显示名称 发表于 2011-7-26 09:38 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



   
赞同。
而且怀疑楼主故事的真实性。Me too.
作者: 浪子無心十里春    时间: 2011-7-26 15:22
楼主给出的几个房子都是明显比周围房价便宜不少的，自然有问题，一点也不奇怪。在加拿大最好别有贪便宜的心态，下回看房建议还是看些开价正常的，当然不是房子一定没问题，反正别想占便宜就行了。
无忌哥哥 发表于 2011-7-26 10:07 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



楼主贪便宜, 房子自然有问题，一点也不奇怪。
作者: 浪子無心十里春    时间: 2011-7-26 15:26
回复5#帖：
我想应该是真实的，只是作者-------买家，挑选的不是要求好地点，而是只片面地要想买价钱便宜的房子，所以还想同时要求各个方面都好，这就难了！我的一个上海朋友买了8年房子，至今还没有买成，因为她8年前看的一个2，800Sqft的独立房子378，000$,她很满意，只是下Offer345，000$,而且多1$也不加价，卖家不卖，没有买成，至今她仍然坚持认为一定能够遇到当年同样价格的房子，她认为物价上涨就是泡沫，真实地价格就应该这样.........!最近她想买保险，打了76个电话，还没有买成呢！---------这样的人确实是有的。
pjwyx 发表于 2011-7-26 10:34 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


这样的人, should stay in 上海.
作者: 浪子無心十里春    时间: 2011-7-26 15:29
看房子求有经验的朋友 远远好于 花钱雇经纪人。  经纪人希望你马上交钱，他马上提佣金。
为了使买卖尽快成交， 他们（起码是大多数）不惜用各种手段。越老的经纪人，越成功的经纪人 花招儿 越多， 越危险。
至于你住进以后是否后悔，he does not give a dam.

避免买房上当，第一件事 就是 尽可能绕开经纪人， 绕开一个是一个。
儿童艺术教育 发表于 2011-7-26 10:33 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


...避免买房上当，第一件事 就是 尽可能绕开经纪人， 绕开一个是一个。.... such comment by a idiot.
作者: 浪子無心十里春    时间: 2011-7-26 15:32
不是有句话吗, 说: 上海人精明不聪明.
法官 发表于 2011-7-26 12:57 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



Good comment!
作者: 吉丰    时间: 2011-7-26 15:56
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 吉丰 于 2011-7-26 16:58 编辑

老周不可能帮你买成房子，他只会用否定的方法，否定事物比肯定事物要容易的多。你找到的房子都是便宜的，也就是都有问题的，否定它很容易。他的一点否定，加上你的价格便宜，你在多伦多十年几乎也是买不到房子的。
老周只会帮你买不上房，不会帮你买上房。

不要把自己变成“剩女”，尽早把自己“嫁”出去。去找一个非老周帮忙吧！
作者: 法官    时间: 2011-7-26 16:00
老周不可能帮你买成房子，他只会用否定的方法，否定事物比肯定事物要容易的多。你找到的房子都是便宜的，也就是都有问题的，否定它很容易。他的一点否定，加上你的价格便宜，你在多伦多十年几乎也是买不到房子的。
老周只会帮你买不上房，不会帮你买上房。

不要把自己变成“剩女”，尽早把自己“嫁”出去。去找一个非老周帮忙吧！
吉丰 发表于 2011-7-26 16:56 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


你的意思是找地产经纪, 忽悠你去抢offer?
作者: 老内蒙    时间: 2011-7-26 16:55
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 老内蒙 于 2011-7-26 17:57 编辑
所以要买个说的过去的房子挺难的, 多伦多一半以上的房子都不能买.
法官 发表于 2011-7-26 15:13 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


房子住人多了会老化？本人是结构工程师，也是第一次听说。是不是说房子住人少了寿命更长？不过，rooming 的房屋，因为可能有违法改动，留下安全隐患。
作者: 大白话    时间: 2011-7-26 16:56
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
作者: xuxi    时间: 2011-7-26 17:25
回复 29# 老内蒙 兄弟没看懂此文的核心内容，此文的核心内容是告诉买房的不要讨价还价，要高价买房。是劝买家踊跃抢offer的另一版本。鸡鸡的花招很多啊。
作者: xuxi    时间: 2011-7-26 17:28
回复 35# 浪子無心十里春
实际就是鸡鸡扁的故事，骗大家高价买房。
作者: xuxi    时间: 2011-7-26 17:31
回复 43# kyle.1977
公布一下，以免其他人上当。
作者: pang2010    时间: 2011-7-26 17:38
此文恰恰证明找一个有经验有职业道德JJ是非常重要的。
作者: 大明白    时间: 2011-7-26 18:11
看房子求有经验的朋友 远远好于 花钱雇经纪人。  经纪人希望你马上交钱，他马上提佣金。
为了使买卖尽快成交， 他们（起码是大多数）不惜用各种手段。越老的经纪人，越成功的经纪人 花招儿 越多， 越危险。
至于你住进以后是否后悔，he does not give a dam.

避免买房上当，第一件事 就是 尽可能绕开经纪人， 绕开一个是一个。
儿童艺术教育 发表于 2011-7-26 10:33 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

有道理！:thumbu:
作者: 水箱    时间: 2011-7-26 18:56
伦敦比第三世界还不如！
不知你去过伦敦没有，我去过多次。有空可以登一些照片！
*火眼金睛* 发表于 2011-7-26 11:35 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


...我有亲戚家就在伦敦...而且不是留学生，是移民，老婆是英国白人。

看来你是那种全世界只有中国是第一世界的人。
作者: 水箱    时间: 2011-7-26 18:58
同意13、14楼，人不能过于算计。8年前378K的房子现在已经700K左右了吧，345k的offer是低了，91%要价成交不是没有但比较少，卖家房子listing如果不是漫天要价或者房子有毛病凭什么便宜卖给你呢？
无忌哥哥 发表于 2011-7-26 11:26 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


8年前378k现在700k？
北约克还没涨这么多呢。北约克中心地带10年前320k的房子现在也才500-550k而已。
作者: 奥巴牛    时间: 2011-7-26 19:25
回复 5# 显示名称

告诉你一个更庚惊人的经验，国内的房子问题更多，而且，50年后就不是你的了。
作者: 多伦多是我家    时间: 2011-7-26 20:33
赞同！请有经验的验房师一起看房省时间，看问题准确。有些东西可以小修知道大概成本，看升值潜力，价格合适值得买能小修的也无所谓。有些固有不能改变的就别勉强。
lek0 发表于 2011-7-26 11:55 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


你还真是一个有钱的主，我上次买房子请一个验房师，2个小时350刀，他们可比JJ金贵的多。如果你每次看房子都请一个验房师一起看，你准备看多少个房子？有人看100个房子才买，得先化多少钱？
作者: 多伦多是我家    时间: 2011-7-26 20:54
路见不平拔刀相助


也请这个地产经纪, 看到这篇短文后, 和我朋友联系, 兑现诺言,
否则, 我会替朋友出这口气, 把你的名字和照片公布于众. 每天都公布一次, 直到你兑现诺言.

kyle.1977 发表于 2011-7-26 17:56 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


你这样做很不地道，应该把你的朋友的名字电话也公布出来，否则像是在背后打黑枪。也许这个JJ根本就记不住你朋友的事情了，她想给也不知道如何找你的朋友。最好把有关的故事和证据也一并公布，让大家评评理，如何这个JJ应该给你朋友回扣？为什么她要把她的辛苦劳动所得给你的朋友？

你既然号称“路见不平拔刀相助”，就应该做在明处，把你自己的名字和联系电话公告出来，这样才有说服力，别人才能信你。
作者: 山顶洞人    时间: 2011-7-26 22:57
房子没买成，但是我已经收到老赵送出的50块了！
作者: zggg    时间: 2011-7-26 23:15
路见不平拔刀相助

朋友被一个地产经纪给骗了, 现在, 这个地产经纪, 经常开车到朋友的家门口, 转一转, 气气朋友, 请大家帮忙出个主意.

朋友买了个房子, 买房子的时候, 地产经纪答成交后应给$2000元的CASH BACK.

房子成交八个月了, 仍然没有拿到这笔钱.一开始这个地产经纪说, 她还没有拿到佣金,
并且说: " 我答应给你, 就一定会给你的, 放心, 不要着急." 八个月后, 朋友打了好多次打电话, 都没人接.
朋友拿别人的电话打过去, 这个地产经纪也没有接电话, 但是, 她很快就回了电话, 这说明她的电话有来电显示.

朋友当时没想到地产经纪事后会骗他, 当时没让地产经纪写个字据.

更可气的是, 这个地产经纪, 经常开车到朋友的家门口, 转一转, 气气朋友. 朋友给我说, 我非常气愤, 欺人太甚了, 我把这个POST出来

请大家帮忙出个主意.


也请这个地产经纪, 看到这篇短文后, 和我朋友联系, 兑现诺言,
否则, 我会替朋友出这口气, 把你的名字和照片公布于众. 每天都公布一次, 直到你兑现诺言.

这个地产经纪的信息: 女, 英文名字的前四个字母: CRYS****, 姓的前三个字母: ZHA**
手机最后三位号码: *** *** *124
她所在地产公司： CEN***Y21
照片暂不公布.
kyle.1977 发表于 2011-7-26 17:56 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


地产经纪给回扣，是违反RECO规定的，如果她给你钱，她的 licence 是要吊销的.
作者: zggg    时间: 2011-7-26 23:16
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 zggg 于 2011-7-27 00:20 编辑
路见不平拔刀相助

朋友被一个地产经纪给骗了, 现在, 这个地产经纪, 经常开车到朋友的家门口, 转一转, 气气朋友, 请大家帮忙出个主意.

朋友买了个房子, 买房子的时候, 地产经纪答成交后应给$2000元的CASH BACK.

房子成交八个月了, 仍然没有拿到这笔钱.一开始这个地产经纪说, 她还没有拿到佣金,
并且说: " 我答应给你, 就一定会给你的, 放心, 不要着急." 八个月后, 朋友打了好多次打电话, 都没人接.
朋友拿别人的电话打过去, 这个地产经纪也没有接电话, 但是, 她很快就回了电话, 这说明她的电话有来电显示.

朋友当时没想到地产经纪事后会骗他, 当时没让地产经纪写个字据.

更可气的是, 这个地产经纪, 经常开车到朋友的家门口, 转一转, 气气朋友. 朋友给我说, 我非常气愤, 欺人太甚了, 我把这个POST出来

请大家帮忙出个主意.


也请这个地产经纪, 看到这篇短文后, 和我朋友联系, 兑现诺言,
否则, 我会替朋友出这口气, 把你的名字和照片公布于众. 每天都公布一次, 直到你兑现诺言.

这个地产经纪的信息: 女, 英文名字的前四个字母: CRYS****, 姓的前三个字母: ZHA**
手机最后三位号码: *** *** *124
她所在地产公司： CEN***Y21
照片暂不公布.
kyle.1977 发表于 2011-7-26 17:56 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


地产经纪给回扣，是违反RECO规定的，如果她给你钱，她的 licence 是要吊销的.
作者: *火眼金睛*    时间: 2011-7-27 00:17
...我有亲戚家就在伦敦...而且不是留学生，是移民，老婆是英国白人。

看来你是那种全世界只有中国是第一世界的人。
controller 发表于 2011-7-26 19:56 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

米国是第一世界！
作者: 阿周    时间: 2011-7-27 00:51
北约克算什么？8年前我舅舅在唐人街附近买的35万房子，，刚刚卖掉，，86.8万，，你以为唐人街房子不涨，现在我们这条街《在唐人街附近》最差的房子都要60万起，唐人街双车库的地的价值有时就够买乡下半座房子了，，
8年前378k现在700k？
北约克还没涨这么多呢。北约克中心地带10年前320k的房子现在也才500-550k而已。
controller 发表于 2011-7-26 19:58 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif
作者: 阿周    时间: 2011-7-27 00:55
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 阿周 于 2011-7-27 01:57 编辑

按你这么说，多伦多市中心没有一个房子能买！！！哪个CONDO，HOUSE不是高速公路附近500米内的房子？
主要大街100米内的房子？大Mall 附近200米内的房子？地铁和铁路附近300米？像你这种人很难买得到合适的房子，除非去乡下乡下的农场去住，如果你多伦多市中心有上面这些房子你不喜欢，50%OFF现在市价都买给我算了，
以下房子噪音大或尘土大或对健康/心理不好, 不建议买, 不是钱不钱的问题:
1. 铁路、地铁附近300米内的房子.
2. 高速公路附近500米内的房子.
3. 主要大街100米内的房子.
4. 墓地, 殡仪馆, 善终中心附近300米内的房子.
5. 大Mall 附近200米内的房子.
6. 高压线附近200米内的房子.
7. 大麻屋.
8. 发生过恶性案件的凶宅.
9. 房屋结构有严重裂纹的房子, 特别是在地下室的.
10. 以前长期高密度分租的房子, 房子会老化的很快, 即使重新粉刷也不解决问题.

请大家修改和补充哈.
法官 发表于 2011-7-26 10:57 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif
作者: SUPERFAN    时间: 2011-7-27 01:33
房子的门牌号花钱是可以换的,而且不是每个中国人都那么迷信
多数地下室都有漏水的现象.只要水不是从地基里漏进来的就是小问题
业主频繁更换才是真正的大问题.
作者: pjwyx    时间: 2011-7-27 06:47
同意54#,57#帖的观点，情理分明，是非分辨的前提公正，明断需要充分的理据。
网名Kely,1977 曾经以“路见不平，拔刀相助”在其它文章的留言栏发表此文，几位网友和我等都作了真诚的回复，其中指出了此事双方的问题所在，口头承诺，没有理据的追讨钱（没有白纸黑字的字句），在法庭上是不被采信的，只能默认此事，没想到此人又再次在此文留言中粘贴此文，意欲何往？想达到什么目的？想做什么？到底是你自己的事情？还是你的朋友的事情？已经有网友写帖产生质疑，望你能够将你的朋友及你的真实身份告知大家，便于大家帮助你，不要遮遮掩掩的，加拿大的法律原则：谁主张，谁举证！也就是说：你说地产经纪人人无良，需要你提供详实的证据，如你说经纪人答应返回給你们2,000$，需要你拿出证据，口说无凭，因为是你一面之辞，如果没有字据凭证或旁证，这件事是不存在的，是无功诉讼-----败诉！望Kely,1977学习一些法律常识，否则这个地产经纪人可以反诉你“诬陷------名誉损害”，我可以诚实的告诉你一个类似你的事例：一个小留学生遇到了不良移民律师，移民被拒，最初律师口头承诺：不成功不收费，小留学生就去要钱，律师不给，说他做了很多工作，被拒不是他所能够控制的，小留学生气不过，要出口气------到处写留言述说遭遇，而后被律师告上法庭，要求赔偿精神损失，最后律师胜诉，小留学生又搭上了诉讼费，赔偿，聘请律师辩护出庭费xxxx$-------望Kely,1977引，引以借鉴，勿步后尘！良药虽苦------利于病！
作者: 君野    时间: 2011-7-27 07:05
看房子求有经验的朋友 远远好于 花钱雇经纪人。  经纪人希望你马上交钱，他马上提佣金。
为了使买卖尽快成交， 他们（起码是大多数）不惜用各种手段。越老的经纪人，越成功的经纪人 花招儿 越多， 越危险。
至于你住进以后是否后悔，he does not give a dam.

避免买房上当，第一件事 就是 尽可能绕开经纪人， 绕开一个是一个。
儿童艺术教育 发表于 2011-7-26 10:33 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


就我遇到的地产经纪，100%，但愿是巧合！
作者: 梦工作室    时间: 2011-7-27 07:35
不必介意，不过是网络烧包语言。

回复 18# 无忌哥哥
作者: GPS1    时间: 2011-7-27 07:47
告诉你一个更惊人的经验，加拿大的房子都存在问题，过于挑剔，只好回国了。
andesen 发表于 2011-7-26 09:27 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


你以为国内的房子就没有任何毛病？
作者: 法官    时间: 2011-7-27 08:59
北约克算什么？8年前我舅舅在唐人街附近买的35万房子，，刚刚卖掉，，86.8万，，你以为唐人街房子不涨，现在我们这条街《在唐人街附近》最差的房子都要60万起，唐人街双车库的地的价值有时就够买乡下半座房子了，，
阿周 发表于 2011-7-27 01:51 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



你还是在downtown唐人街住着吧, 我们就不和你抢offer了, 北面大批的house又宽敞又便宜, 没必要花高价挤在downtown.
作者: 5个1    时间: 2011-7-27 09:03
Downtown的房子虽然小，旧，差，但也有很多优点。

要不然，外面的房价涨幅是60-80%而Downtown的房子几乎是100%。

新单房condo起步价都要30多万，这就说明了地区差价。
作者: 法官    时间: 2011-7-27 09:18
Downtown的房子虽然小，旧，差，但也有很多优点。

要不然，外面的房价涨幅是60-80%而Downtown的房子几乎是100%。

新单房condo起步价都要30多万，这就说明了地区差价。
该用户已经注册 发表于 2011-7-27 10:03 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


所以我们就不和你在downtown唐人街抢offer了, 北面大批的house又宽敞又便宜, 没必要花高价挤在downtown.
作者: 5个1    时间: 2011-7-27 09:53
回复 69# 法官

我都是从downtown搬了出来到了uptown。
只是搬出来以后感觉到了downtown和uptown的区别。
作者: 法官    时间: 2011-7-27 10:01
回复  法官

我都是从downtown搬了出来到了uptown。
只是搬出来以后感觉到了downtown和uptown的区别。
该用户已经注册 发表于 2011-7-27 10:53 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


uptown和downtown比起来, 环境好, 道路宽, 同样的物业要便宜很多, 房子也新一点维修费用少, 空气新鲜, 没有downtown那些复杂的人口. 缺点是路上要多花时间. 日常生活没什么不便的感觉. 什么downtown的文化设施饭店, 没有也无所谓, 谁天天泡在文化设施和饭店里?
作者: 5个1    时间: 2011-7-27 10:25
回复 71# 法官

文化设施对孩子们的影响是潜移默化的事，你可能是感觉不到罢了。
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 10:37
米国是第一世界！
*火眼金睛* 发表于 2011-7-27 01:17 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


美国绝大部分城市比加拿大城市更乱和脏，还都有贫民窟。
看来你是没去过美国啊。
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 10:46
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 controller 于 2011-7-27 12:00 编辑
北约克算什么？8年前我舅舅在唐人街附近买的35万房子，，刚刚卖掉，，86.8万，，你以为唐人街房子不涨，现在我们这条街《在唐人街附近》最差的房子都要60万起，唐人街双车库的地的价值有时就够买乡下半座房子了，，
阿周 发表于 2011-7-27 01:51 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


你说的现在值80多万的房子在唐人街附近的是两层半独立/排房的那种房子。8年前就不止35万了，或许你舅捡了个物美价廉的吧。

...另外多伦多最贵的富豪区绝大部分都集中在北约克，比如the bridle path，hogg's hollow，yorkmills，lawrence park。这些区域的房子差不多全是三四百万到数千万加币的。dt说实话大部分地区就是脏乱差的代名词，特别是唐人街，拿出去给多大学生出租还行，自住就算了。就算把midtown算成dt那也只有forest hill和rosedale这两个neighbourhood不错。

另外北约克平民点的willowdale区域一座100多平米，单层，没车库的小房子都80多万了。翻新一盖就上200万这也是众所周知的了。bayview/sheppard光一小块地皮现在就值70万了。北约克房价均价也是大多地区最高的，而且平均租金也只略低于dt（dt主要是多大附近，lake shore，和bay st.附近高）。
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 10:49
回复  法官

文化设施对孩子们的影响是潜移默化的事，你可能是感觉不到罢了。
该用户已经注册 发表于 2011-7-27 11:25 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


dt也就是有个ROM和AGO还能去去。难道还天天去不成啊是吧。交通这么方便，住北约克一趟地铁出门就是。
作者: 5个1    时间: 2011-7-27 10:51
回复 75# controller

说是那么的说，可你想想你一年去过多少次呢？

而除了ROM和AGO还有很多东西呢。
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 11:05
回复  controller

说是那么的说，可你想想你一年去过多少次呢？

而除了ROM和AGO还有很多东西呢。
该用户已经注册 发表于 2011-7-27 11:51 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


我在dt当学生当了很多年了，除了condo以外其他真的没法住。
其他地方我也去过很多次了，我说的地方很多你都可能没听过。比如church/king的sculpture garden，the distillery district，allan gardens等。说真的dt真不适合家庭居住。单身年轻的可以。另外AGO ROM几年去一次就够多的了。大部分多大学生还都没去过AGO呢。还要一年去多少次？搞笑啊。
作者: 法官    时间: 2011-7-27 11:19
我在dt当学生当了很多年了，除了condo以外其他真的没法住。
其他地方我也去过很多次了，我说的地方很多你都可能没听过。比如church/king的sculpture garden，the distillery district，allan gardens等。说真的dt真不适合家庭居住。单身年轻的可以。另外AGO ROM几年去一次就够多的了。大部分多大学生还都没去过AGO呢。还要一年去多少次？搞笑啊。
controller 发表于 2011-7-27 12:05 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


想体验第三世界国家的拥挤嘈杂空气污染, 就去downtown.
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 11:22
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 controller 于 2011-7-27 12:23 编辑

想想把，如果有孩子你希望你的孩子天天在公寓里或巴掌大的“院子”里玩么？这也是为什么北约克（当然是刨去jane/finch的北约克）在大部分本地人和移民眼里都是最适合居住的区域了，因为这里有大河谷和公园，风景优美，河谷小路也不能开车进去所以行人小孩都非常安全。小鹿，野兔，乌龟等野生动物经常能看到，我甚至看到过两次黑仙鹤。
dt不适合家庭居住，但出租还是非常好的。
作者: 法官    时间: 2011-7-27 11:24
想想把，如果有孩子你希望你的孩子天天在公寓里或巴掌大的“院子”里玩么？这也是为什么北约克（当然是刨去jane/finch的北约克）在大部分本地人和移民眼里都是最适合居住的区域了，因为这里有大河谷和公园，风景优美，河谷小路也不能开车进去所以行人小孩都非常安全。小鹿，野兔，乌龟等野生动物经常能看到，我甚至看到过两次黑仙鹤。
controller 发表于 2011-7-27 12:22 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


北约克的jane/finch在警察眼里是战区, 适合训练游击队.
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 11:51
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
北约克的jane/finch在警察眼里是战区, 适合训练游击队.
法官 发表于 2011-7-27 12:24 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



呵呵，jane/finch区域可是被称为加拿大的美国啊。不过跟美国一比还真算不上什么，人家芝加哥前几天一晚上就发生了15起枪击案。
作者: 法官    时间: 2011-7-27 12:18
呵呵，jane/finch区域可是被称为加拿大的美国啊。不过跟美国一比还真算不上什么，人家芝加哥前几天一晚上就发生了15起枪击案。
controller 发表于 2011-7-27 12:51 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


所以jane/finch是训练游击队的地方, 主要武器是枪支. 芝加哥是训练正规军的地方, 要装备重炮. 好歹加拿大也有个北约克jane/finch战区, 没跟美国搞个 *:0 的记录.
作者: zggg    时间: 2011-7-27 12:59
北约克的jane/finch在警察眼里是战区, 适合训练游击队.
法官 发表于 2011-7-27 12:24 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


:clap::yes::thumbu:
作者: zggg    时间: 2011-7-27 13:00
:laugh:
作者: zggg    时间: 2011-7-27 13:01
http://www.youtube.com/watch?v=8nnJTwP4m-s
作者: zggg    时间: 2011-7-27 13:02
http://www.youtube.com/watch?v=tmpclQEUgSk
作者: zggg    时间: 2011-7-27 13:03
http://www.youtube.com/watch?v=hjJAuLHMsUQ
作者: zggg    时间: 2011-7-27 13:03
http://www.youtube.com/watch?v=YmgeHwhL4LQ
作者: zggg    时间: 2011-7-27 13:04
http://www.youtube.com/watch?v=Ma28MPWnAzk
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 13:08
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 controller 于 2011-7-27 14:26 编辑

楼上发的这些别看都是北约克的小房子，最后一栋还是座北约克的烂房子，竟然都100多万sold了。
多伦多的房市该调整一下了。 如果90年代后没一下子来这么多移民的话这些房子估计现在也就7,80万。
作者: 法官    时间: 2011-7-27 13:15
楼上发的这些别看都是些小房子，最后一栋还是做烂房子，竟然都100多万sold了。
多伦多的房市该调整一下了。 如果90年代后没一下子来这么多移民的话这些房子估计现在也就7,80万。
controller 发表于 2011-7-27 14:08 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


都是过量移民惹的祸, 加拿大的生活质量严重下降, 一套房子夺走了居民几十年的幸福.
作者: *火眼金睛*    时间: 2011-7-27 13:45
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
本帖最后由 *火眼金睛* 于 2011-7-27 14:46 编辑
美国绝大部分城市比加拿大城市更乱和脏，还都有贫民窟。
看来你是没去过美国啊。
controller 发表于 2011-7-27 11:37 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

我都笑昏了！还说我没有去过美国！
我就住在美国！
我没有真见过美国的贫民窟！
不要自己想象了！
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 14:14
我都笑昏了！还说我没有去过美国！
我就住在美国！
我没有真见过美国的贫民窟！
不要自己想象了！
*火眼金睛* 发表于 2011-7-27 14:45 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



呵呵，少忽悠网友了。你以为别人都没去过美国啊？
知道ghetto，hood是什么意思么？
作者: 淘声依旧    时间: 2011-7-27 14:15
呵呵，少忽悠网友了。你以为别人都没去过美国啊？
知道ghetto，hood是什么意思么？
controller 发表于 2011-7-27 15:14 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


虾米了吧?
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 14:17
美国很多地方都和哈密尔顿一样甚至更sketchy。而加拿大已经很难找出比哈密尔顿市区还sketch的地方了。哪个美国大城市里没有ghetto？就是因为有大量的latinos和老黑帮派聚集在这种区域里才导致了美国一个城市一晚上就能发生数十起枪击案。
作者: 淘声依旧    时间: 2011-7-27 14:21
美国很多地方都和哈密尔顿一样甚至更sketchy。而加拿大已经很难找出比哈密尔顿市区还sketch的地方了。哪个美国大城市里没有ghetto？就是因为有大量的latinos和老黑帮派聚集在这种区域里才导致了美国一个城市一晚上就能发生数十起枪击案。
controller 发表于 2011-7-27 15:17 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


这是美国民间的夜间军事训练, 没别的事干再不放放枪, 太郁闷喽~~~~
作者: 5个1    时间: 2011-7-27 14:21
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
想想把，如果有孩子你希望你的孩子天天在公寓里或巴掌大的“院子”里玩么？这也是为什么北约克（当然是刨去jane/finch的北约克）在大部分本地人和移民眼里都是最适合居住的区域了，因为这里有大河谷和公园，风景优美，河谷小路也不能开车进去所以行人小孩都非常安全。小鹿，野兔，乌龟等野生动物经常能看到，我甚至看到过两次黑仙鹤。
dt不适合家庭居住，但出租还是非常好的。
controller 发表于 2011-7-27 12:22 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



jane/finch?
近十来二十年，也只有越南来的兄弟姐妹才有胆量在那住的地方。那地方治安对他们来说真是“小菜一碟”。

不过话说了回来，如今的downtown唐人街也几乎是越南来的唐人街了。
作者: 淘声依旧    时间: 2011-7-27 14:24
jane/finch?
近十来二十年，也只有越南来的兄弟姐妹才有胆量在那住的地方。那地方治安对他们来说真是“小菜一碟”。

不过话说了回来，如今的downtown唐人街也几乎是越南来的唐人街了。
该用户已经注册 发表于 2011-7-27 15:21 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


jane/finch战区也有很多黑人兄弟住着. 照你的意思, downtown唐人街也有升级成战区的可能性?
作者: 5个1    时间: 2011-7-27 14:31
回复 98# 中 加 关 系


    那地方早就是“战区”了。
作者: 水箱    时间: 2011-7-27 14:37
jane/finch战区也有很多黑人兄弟住着. 照你的意思, downtown唐人街也有升级成战区的可能性?
中 加 关 系 发表于 2011-7-27 15:24 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



据说越南帮收保护费，然后大圈帮把他们给打跑了，但现在大圈不行了越南帮又回来了
网上写的。。。不清楚
作者: 淘声依旧    时间: 2011-7-27 14:39
回复  中 加 关 系


    那地方早就是“战区”了。
该用户已经注册 发表于 2011-7-27 15:31 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


没搞明白. 难道downtown唐人街早就是“战区”了?
作者: 5个1    时间: 2011-7-27 14:50
看中区唐人街的商店，多数是越南来的华人做东主了。真正的华人东主们多数是“上了岸”或离开的那“战区”，往士加堡或北的地方。那是十多年前就开始的事情了。

看来中区金宝餐馆的枪杀案是没几个人知道的旧故事。
作者: 淘声依旧    时间: 2011-7-27 14:51
标题: 房子没买成：但是我一定得请老周喝酒
看来以后去中区唐人街要戴头盔穿防弹背心了, 要不要准备防毒面具?:sad:



欢迎光临 无忧论坛 (https://sns2.51.ca/) Powered by Discuz! X3.2