央行维持利率 BMO降按揭率或致减息大战

华荣

去年英国一权威机构说加拿大房价与租金比被高估了25%，平均说来一定是租合算。十年来房价翻了一倍，房租长了一倍了吗？再说了，买房是一大笔资金押在房上，租房是月月付，哪个更轻松？

要是房价象美国那样跌了一大块，买了也行。但加拿大现在的房价处在历史的最高点，我感觉再升的潜力极有限，降价反而是没底的。
花草迷 发表于 2012-3-9 21:44

如果你仅仅考虑钱，降低生活标准，租可能是划算。但是挣钱的目的不是为了钱吧？是为了提高生活质量。当然有些人买房是为了投资，就应该考虑投资风险。

野渡无人舟自横

RBC?

我个人认为,

RBC房屋贷款最理想.
astalavista 发表于 2012-3-9 14:10

未来加拿大贷款出现问题，肯定是从RBC开始的。因为它的政策最松，基本上是只要你去找银行里的所谓贷款专家，就能拿到贷款。

花草迷

如果你仅仅考虑钱，降低生活标准，租可能是划算。但是挣钱的目的不是为了钱吧？是为了提高生活质量。当然有些人买房是为了投资，就应该考虑投资风险。
中华盛 发表于 2012-3-10 00:50

对我个人来说，现在如果买了房就等于降低了生活标准。买房后花销就大多了，买其它消费品就要受到了限制。我倒认为很多外国人玩得很痛快，有钱就吃就玩，租着公寓，同样买高档家具，时不常出去旅游，他们就把租的公寓当成了将要住一辈子的家。

我认为你把问题正好说反了，恰恰是某些买房的往往把钱都看得很重，现在的高房价，如果口袋里的钱不充分，买了房就要受罪，谈何提高生活质量？。买与租要看自己的实际情况，量力而行，自己的喜好，高兴就行。

花草迷

不是这意思.买到房的人当然希望房价涨,即使知道房价涨如果不卖的话只是数字变化而已. 没买到房的人希望大跌,只是我认为喊跌的底气不足.因为我相信这世界没有谁是预言家. 如果有"早知道"的话, 谁都是百万富翁了.还在51上喊跌喊涨干什么! 我们所做的就是踏踏实实做好今天的事.
suezeng 发表于 2012-3-9 23:51

“还在51上喊跌喊涨干什么!”，你的帖子字里行间都是说房价要涨啊，我从来没见到过你说房价要跌，你后边那个帖子不是又在喊涨了？

suezeng 后边的帖子如下：
“如果知道的话,就别买了.要不然,肯定会后悔的. 但我看银行不加息,移民继续进,这种刚性需求还在.哪里都在抢offer,短期内还很难降.对不起, 我是经纪!但不是地产专家!”

森林vv

This one has a lot of value added.

本帖最后由 wang620101 于 2012-3-9 22:48 编辑

回复 52# 也是一窍不通
加息与否是看整体经济,房市只是整体经济的一部分,虽然对我们供房子的人来说好像很重,但占整体经济在25%以下,一般公司在运作的时候,无论大小公司都会有借贷,所以加息与否是看整体经济,现在如果加息就会导致公司运作成本提高,减少借贷,使经济运行减缓,也会影响就业.当经济过热的时候,加息会减缓经济,使发展适度.至于对房价的影响是,利率减低提高房价,因为借贷成本低了,可是房价提高总体还贷还是重了,如果经济状况不是很好,房价也不会提高很快,因为就业市场提高不多,但在加拿大,这个经济规律不是特别准,因为移民很多,不单单是华人移民,世界各地的移民都算,只多伦多每年净入人口是10万人,
正常说,价格和供需是相关的,供应减少,需求增加,价格上升,否则相反.
如果经济状况好,就业市场好,总体收入增加,买房子的人就会增加,买卖市场就会变为卖方市场,房价就走高,否则就相反.
可是多伦多,现在就业市场并不是很好,收入没有增加,按理说需求不应该很多,房价不应该提高,可是中国移民,印度移民,孟加拉移民,中东移民,甚至难民,增加了需求,利率又低,推高房价是必然,但也不会很离谱,到了一定程度就会波动了,就会暂时下降了.但多伦多整体趋势肯定是上升的,除非加拿大的移民政策发生大的调整,这好像还没有迹象.

大分

其实， 如果身在其中，就会知道危机已经来临了：比如sheppard/leslie的 singer crt, 四栋200多套挂牌出租，一房一厅，35万+2万（其他费），租金1200，还很难找到租客。
特惠窗帘 发表于 2012-3-9 23:11 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

查了下，租1200的只有2个Bachelor单位，0房1厅。售价20多万吧。

Huafei

查了下，租1200的只有2个Bachelor单位，0房1厅。售价20多万吧。
大分 发表于 2012-3-10 09:17 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

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嗨，我可是在房东租出房子后才去装的窗帘，我知道的是真实的租金价，不是你查看到的喊价1800，成交980的那种

没豪车不敢爱国

降低按揭利率，使老百姓的生活压力降低。提高贷款的门槛，限制炒房投机，从而抑制房价的过快增长，降低信贷风险。这才是商业银行运行的根本。

hongyuincanada

3月8日，BMO（满地可银行）再次推出低利率按揭贷款产品。3月28日前申请BMO Low-Rate Mortgage，可以获得5年固定利率低至2.99%的固定利率,10年期固定利率3.99%。BMO的这一“Low-Rate Mortgage”贷款产品与其他按揭贷款的产品特性不同。除了诱人的低利率之外，还有其他特点。

BMO Low-Rate Mortgage 与BMO普通的按揭贷款最大的不同是：最长还款期25年；只可以注册为常规按揭贷款；贷款期为5年和10年；封闭式；不可以使用BMO Mortgage Cash Account；提前还款10%+10%；不可以提前还清贷款，除非出售房产或re-finance为BMO的其他按揭贷款；可以从其他银行转贷款来BMO，不可以转出；不可以申请family care付款跳期。

重点向大家解释以下几点：普通的BMO按揭贷款，最长还款期为30年，而低利率产品最长只可以25年。除低利率产品外，申请人可以同时申请Home Owner Readiline，但这个产品不能同时申请，因为只可以做常规注册的按揭贷款，而不可以做组合按揭贷款。另外，除低利率产品之外，BMO的提前还款额度都是20%+20%，而低利率产品只允许10%+10%。BMO常规按揭贷款最有特色的地方是Mortgage Cash Account，即，提前偿还的本金可以随时取用，不需要办理任何法律手续，其他银行均没有这种安排，而低利率产品则不允许使用MCA。按照加拿大商业银行法，贷款合同期如果超过5年，借款人在执行合同超过5年后，如果提前还清贷款并解除抵押，罚款金额只有3个月利息，而不是按照利差法计算的罚金。因此选择10年期固定利率产品的借款人，如果5年后卖房，并解除抵押，罚款金额为3个月利息。

选择低利率要先搞清产品特性，适合自己的需要是最重要的。
虽然时间有限，但还是请大家充分了解产品，再做决定。

hongyuincanada

买房之前该做的准备工作

随着春天脚步的临近，咨询买房贷款的电话越来越多。刚刚过去的2月份，大多伦多房价和成交量出现了量价齐升的场面，房价比去年同期上升11%，成交量提高16%。以往市场最清淡的2月份，购房者已经拉开了抢购的序幕。笔者接听的咨询电话中，购房者主要关心的问题是贷款能力，即借款金额。签订买房合同之前，搞清楚自己能否取得贷款，并确定贷款金额是非常必要的。由于今年购房热潮来得较早，而且房价涨幅较大，因此很多消费者心情非常急切。如何在买房之前做好财务方面的准备工作呢？笔者帮大家总结了以下几方面注意事项：

信用是最重要的。很多人不知道加拿大有信用记录，我绝不是言过其实，很多人不知道自己有信用分数，更不知道信用记录是怎么搞坏的。一些消费者由于不知该如何保护自己的信用记录，申请贷款时才知道信用可贵。信用记录是银行判断借款申请人是否有偿债习惯和责任心的唯一标准，如果平时连信用卡账单和电讯服务商的账单都不及时偿付，银行怎么敢把几十万贷款借给你呢？北美的信用记录分数是标志消费者履行偿债责任的标尺，每个人建立信用记录的初始阶段，信用分数是850分，随着不断使用授信产品，信用分数会不断变化。举个例子来说，新移民申请到第一张信用卡时，信用分数是850分，如果信用额度是1000元，持卡人总是使用至990元，那么就会降低自己的信用分数，如果有一两次超过额度使用信用卡，信用记录会被严重破坏。持卡人如果平时消费金额在信用卡额度的一半以下，则不会被扣分。银行无论在审批信用卡还是按揭贷款申请时，都会调阅申请人的信用记录。如果分数在640分以下，则很难得到批准。另外，虽然加拿大信用体制比较健全，但也难免出错，信用记录张冠李戴的比例在5-10%之间，而且差错的解决程序比较繁琐，耗时较长，通常要15个工作日才能搞定。解决办法：申请汽车、学生、按揭等贷款之前，自己去查一下信用记录，发现问题及时补救，不要等到签了买房合同之后再被告知信用有问题。如果调阅信用记录呢？用google搜索“Equifax” 或“Transunion”,这是加拿大主要的两家征信部门，按照其网站上的指引操作即可。如果借款人在多伦多，可以前往5700 yonge street地下的美食广场，Equifax在那里设有办公室。

了解自己的债务。在申请贷款时，哪些被银行认为是必须考虑的个人债务呢？信用卡消费金额的3-6%被认为是必须偿还的债务。如果借款人上月信用卡消费5000元，则有150-300元被认为是个人债务。车贷或车lease的月供全额算作债务。学生贷款即使没有开始偿还，最低月供款也要算作个人债务。信用额度项下的提款会按照一定的利率和还款年限计算月供，计入个人债务。如果申请购买投资房，自住房的贷款月供、地税、物业费，等一并计入个人负债。如果申请自住房按揭贷款，CONDO管理费的50%计入个人债务。值得注意的是，银行在评估个人债务负担能力时，看的是月供，而不是余额。举个例子，一个人汽车贷款余额5万，月供700元；另一个人汽车贷款余额5千，月供1500；则后者个人负债较大，能够申请到的按揭贷款金额较低。同理，如果一个人自住房按揭贷款余额20万，每月月供700元；另一个人按揭贷款余额10万，每月月供1400元，则后者在申请投资房按揭贷款时，所能借到的金额较低。在目前的利率水平下，如果家庭没有债务，或每月必须偿还的债务金额非常低，能够申请到的按揭贷款金额最高可以达到年收入的6倍。每增加100元的家庭负债（车贷、学生贷款、信用卡应付最低额等），按揭贷款可获得的金额就会相应减少2万至3万。解决办法：降低家庭负债的月供。例如，延长汽车贷款还款年限，或提前付清汽车贷款；如果计划购买投资类住房，需要将自住房的按揭贷款还款期（amortization period）设为最长（如，30年），从而降低月供。
了解自己的收入。通常自雇人士的收入最难认定，每个银行都有自己不同的看法。从大的趋势来看，自雇人士如果没有报税收入，则越来越难贷款。严格地来讲，自雇人士的收入应该是个人报税之后的净收入。对于工资收入的申请人来说，银行认定的收入是税前的收入。按照目前的利率评估，个人年收入的6倍应该是贷款最高金额。如果申请人有加班或奖金，通常银行需要借款人连续两年以上有此类进项。房产的投资收入不会被认为是申请人的基本收入，但可以用来抵减家庭债务。如果希望把自住房的租金收入也计入个人收入，则需要证明房屋可以合法用来出租，并提供报税记录。

特殊项目按揭贷款。新移民，非居民、自述收入（stated income）等特殊的贷款项目，每个银行都有不同的政策。借款人需要自己多方打听。很多人误认为贷款经纪可以代理各大小银行的按揭贷款，其实不然，皇家银行（RBC），帝国商业银行(CIBC),满地可银行（蒙特利尔银行BMO）,汇丰银行（HSBC）均不接受贷款经纪的代理。上述特殊项目按揭贷款，借款人需要自己亲自向各家银行咨询。

自己完全可以提前做好买房贷款的准备工作。购房之前，最好自己查一下信用记录，如果有差错及时补救。如果信用记录已经无法补救，可以找其他人担保加签，不要轻易放弃，或选择信托公司的高利率按揭贷款。将家庭债务调整到最低水平，给按揭贷款的申请提供便利。下买房offer之前，一定要在银行申请预授信，将信用问题，收入和借款能力问题解决在看房之前。同时也提醒地产经纪，带客人看房之前要了解客户是否能取得按揭贷款，否则会浪费时间和GAS。

华荣

对我个人来说，现在如果买了房就等于降低了生活标准。买房后花销就大多了，买其它消费品就要受到了限制。我倒认为很多外国人玩得很痛快，有钱就吃就玩，租着公寓，同样买高档家具，时不常出去旅游，他们就把租的公寓当成了将要住一辈子的家。

我认为你把问题正好说反了，恰恰是某些买房的往往把钱都看得很重，现在的高房价，如果口袋里的钱不充分，买了房就要受罪，谈何提高生活质量？。买与租要看自己的实际情况，量力而行，自己的喜好，高兴就行。
花草迷 发表于 2012-3-10 08:23

花草迷你可能在外从来没买过房，告诉一个事实，如果单从钱的角度看房子，买房永远是不划算的。但是如果综合生活的方方面面，买房永远是划算的，因为人生苦短。买房提高了生活质量，同时也提高了生活成本，就看你的取舍如何。从这个意义上来说，只要有能力、需要，随时都应该买房。


当然有些人买房是为了投资、赚钱，就应该考虑投资风险。

华荣

买房之前该做的准备工作

随着春天脚步的临近，咨询买房贷款的电话越来越多。刚刚过去的2月份，大多伦多房价和成交量出现了量价齐升的场面，房价比去年同期上升11%，成交量提高16%。以往市场最清淡的2月份，购房者已经拉开了抢购的序幕。笔者接听的咨询电话中，购房者主要关心的问题是贷款能力，即借款金额。签订买房合同之前，搞清楚自己能否取得贷款，并确定贷款金额是非常必要的。由于今年购房热潮来得较早，而且房价涨幅较大，因此很多消费者心情非常急切。如何在买房之前做好财务方面的准备工作呢？笔者帮大家总结了以下几方面注意事项：

信用是最重要的。很多人不知道加拿大有信用记录，我绝不是言过其实，很多人不知道自己有信用分数，更不知道信用记录是怎么搞坏的。一些消费者由于不知该如何保护自己的信用记录，申请贷款时才知道信用可贵。信用记录是银行判断借款申请人是否有偿债习惯和责任心的唯一标准，如果平时连信用卡账单和电讯服务商的账单都不及时偿付，银行怎么敢把几十万贷款借给你呢？北美的信用记录分数是标志消费者履行偿债责任的标尺，每个人建立信用记录的初始阶段，信用分数是850分，随着不断使用授信产品，信用分数会不断变化。举个例子来说，新移民申请到第一张信用卡时，信用分数是850分，如果信用额度是1000元，持卡人总是使用至990元，那么就会降低自己的信用分数，如果有一两次超过额度使用信用卡，信用记录会被严重破坏。持卡人如果平时消费金额在信用卡额度的一半以下，则不会被扣分。银行无论在审批信用卡还是按揭贷款申请时，都会调阅申请人的信用记录。如果分数在640分以下，则很难得到批准。另外，虽然加拿大信用体制比较健全，但也难免出错，信用记录张冠李戴的比例在5-10%之间，而且差错的解决程序比较繁琐，耗时较长，通常要15个工作日才能搞定。解决办法：申请汽车、学生、按揭等贷款之前，自己去查一下信用记录，发现问题及时补救，不要等到签了买房合同之后再被告知信用有问题。如果调阅信用记录呢？用google搜索“Equifax” 或“Transunion”,这是加拿大主要的两家征信部门，按照其网站上的指引操作即可。如果借款人在多伦多，可以前往5700 yonge street地下的美食广场，Equifax在那里设有办公室。

了解自己的债务。在申请贷款时，哪些被银行认为是必须考虑的个人债务呢？信用卡消费金额的3-6%被认为是必须偿还的债务。如果借款人上月信用卡消费5000元，则有150-300元被认为是个人债务。车贷或车lease的月供全额算作债务。学生贷款即使没有开始偿还，最低月供款也要算作个人债务。信用额度项下的提款会按照一定的利率和还款年限计算月供，计入个人债务。如果申请购买投资房，自住房的贷款月供、地税、物业费，等一并计入个人负债。如果申请自住房按揭贷款，CONDO管理费的50%计入个人债务。值得注意的是，银行在评估个人债务负担能力时，看的是月供，而不是余额。举个例子，一个人汽车贷款余额5万，月供700元；另一个人汽车贷款余额5千，月供1500；则后者个人负债较大，能够申请到的按揭贷款金额较低。同理，如果一个人自住房按揭贷款余额20万，每月月供700元；另一个人按揭贷款余额10万，每月月供1400元，则后者在申请投资房按揭贷款时，所能借到的金额较低。在目前的利率水平下，如果家庭没有债务，或每月必须偿还的债务金额非常低，能够申请到的按揭贷款金额最高可以达到年收入的6倍。每增加100元的家庭负债（车贷、学生贷款、信用卡应付最低额等），按揭贷款可获得的金额就会相应减少2万至3万。解决办法：降低家庭负债的月供。例如，延长汽车贷款还款年限，或提前付清汽车贷款；如果计划购买投资类住房，需要将自住房的按揭贷款还款期（amortization period）设为最长（如，30年），从而降低月供。
了解自己的收入。通常自雇人士的收入最难认定，每个银行都有自己不同的看法。从大的趋势来看，自雇人士如果没有报税收入，则越来越难贷款。严格地来讲，自雇人士的收入应该是个人报税之后的净收入。对于工资收入的申请人来说，银行认定的收入是税前的收入。按照目前的利率评估，个人年收入的6倍应该是贷款最高金额。如果申请人有加班或奖金，通常银行需要借款人连续两年以上有此类进项。房产的投资收入不会被认为是申请人的基本收入，但可以用来抵减家庭债务。如果希望把自住房的租金收入也计入个人收入，则需要证明房屋可以合法用来出租，并提供报税记录。

特殊项目按揭贷款。新移民，非居民、自述收入（stated income）等特殊的贷款项目，每个银行都有不同的政策。借款人需要自己多方打听。很多人误认为贷款经纪可以代理各大小银行的按揭贷款，其实不然，皇家银行（RBC），帝国商业银行(CIBC),满地可银行（蒙特利尔银行BMO）,汇丰银行（HSBC）均不接受贷款经纪的代理。上述特殊项目按揭贷款，借款人需要自己亲自向各家银行咨询。

自己完全可以提前做好买房贷款的准备工作。购房之前，最好自己查一下信用记录，如果有差错及时补救。如果信用记录已经无法补救，可以找其他人担保加签，不要轻易放弃，或选择信托公司的高利率按揭贷款。将家庭债务调整到最低水平，给按揭贷款的申请提供便利。下买房offer之前，一定要在银行申请预授信，将信用问题，收入和借款能力问题解决在看房之前。同时也提醒地产经纪，带客人看房之前要了解客户是否能取得按揭贷款，否则会浪费时间和GAS。
hongyuincanada 发表于 2012-3-10 09:56

谢谢楼主的信息。已经售收藏了。

51网支部书记

对我个人来说，现在如果买了房就等于降低了生活标准。买房后花销就大多了，买其它消费品就要受到了限制。我倒认为很多外国人玩得很痛快，有钱就吃就玩，租着公寓，同样买高档家具，时不常出去旅游，他们就把租的公寓当成了将要住一辈子的家。

我认为你把问题正好说反了，恰恰是某些买房的往往把钱都看得很重，现在的高房价，如果口袋里的钱不充分，买了房就要受罪，谈何提高生活质量？。买与租要看自己的实际情况，量力而行，自己的喜好，高兴就行。
花草迷 发表于 2012-3-10 08:23

花迷买房子生活是否降低，要看个人经济状况，能卖100万的，买个70万的房子，生活照样宽裕

海外梨园

房市的涨跌是从大城市开始的，温哥华应该是加拿大地产的龙头，他如果挺不住跌下来，其它城市也会步其后尘，只是晚跌几天而已。开跌，是从CONDO开始的。现在的利率，不涨就意味着跌了！

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阿素

“还在51上喊跌喊涨干什么!”，你的帖子字里行间都是说房价要涨啊，我从来没见到过你说房价要跌，你后边那个帖子不是又在喊涨了？

suezeng 后边的帖子如下：
“如果知道的话,就别买了.要不然,肯定会后悔的. 但我看银行不加息,移民继续进,这种刚性需求还在.哪里都在抢offer,短期内还很难降.对不起, 我是经纪!但不是地产专家!”
花草迷 发表于 2012-3-10 08:46 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

我知道的是今天和昨天是涨的,明天怎样,没人知道,我的观点是买房自住要趁早.投资要谨慎!